Problema Parcelario

Descripción parcelaria de la urbanización


Antecedentes

La escritura de protocolización del proyecto de reparcelación se firmó el 1 de octubre de 2001 e inscrita en el Registro de Jaca. La superficie del sector-5 (denominada también Sector-8 del PGOU) estaba formada por 46 parcelas pertenecientes a siete propietarios, incluyendo el Ayuntamiento de Panticosa, que constituían la Junta de Compensación y que sumaban un total de 131.898 m2 (131.077m2 según los planos del Plan General de Ordenación Urbana, PGOU, de Panticosa). A resultas del proyecto de reparcelación se definieron 19 parcelas privadas resultantes, denominadas áreas de detalle, a las cuales se asignó un aprovechamiento urbanístico (edificabilidad). De éstas surgieron las doce comunidades de propietarios actuales más dos parcelas edificables sin construir (propiedad de Viviendas Eriste), ver plano, . Al Ayuntamiento le correspondieron las áreas de detalle 4 y 5 (actualmente C.P. Balcón de Panticosa-2), más un 20% del área de detalle 13, actualmente de Viviendas Eriste (sin construir), todas ellas subastadas (ver la orden del B.O.A de la subasta). Además de dichas propiedades, a resultas del 10% de cesión urbanística establecida por la ley, el Ayuntamiento determinó dos parcelas para uso docente y cultural (zonas docentes 1 y 2) y dos zonas verdes y parque deportivo, todas ellas de titularidad pública.

Las propiedades no fueron convenientemente estaquilladas (según parece, por problemas de construcción, el vial principal ocupó más superficie del inicialmente previsto lo que al parecer achicó las parcelas desdibujando la configuración parcelaria de la Urbanización). Las distintas constructores fueron ocupando terreno sin marcaje de las lindes. La principal consecuencia, y uno de los problemas principales a resolver por la Entidad, es que se desconocen las lindes de las propiedades que forman la Urbanización. Hay distintos planos de la urbanización pero faltan, el Ayuntamiento dice que los ha perdido, los planos y fichas correspondientes a cada una de las propiedades. Por otra parte las parcelas dotacionales y de zonas verdes tampoco han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. Estos son los planos de la urbanización que se han podido obtener hasta la fecha:
  • Plano fin de obra Urbanización 2005, realizado el arquitecto Sr. Regino Borobio de la empresa Estudio de Arquitectura y Urbanismo (BAU) de Zaragoza, contiene un dibujo aproximado de las parcelas pero no delimita topograficamente las fincas, ni tiene ningún valor probatorio de cara al Registro de la Propiedad.
  • Plano de Parcelas de la Urbanización del Catastro General: reconstrucción a partir de los planos y propiedades del Catastro que describe la urbanización de acuerdo con la descripción de las parcelas registradas en Catastro. Las fichas correspondientes a cada una de ellas se pueden ver al final de este documento. Habría que comprobar si la oficina del Catastro de Huesca tiene más información.

Participación y cuotas

De acuerdo con los Estatutos (artículo 13) las cuotas de participación de las comunidades se calcularán en proporción a la superficie edificable. Dicha información debería estar en el Ayuntamiento así como en los dos Anexos de los Estatutos de la Entidad donde figurarían la lista de propietarios y las cuotas de participación. Dicha información estaría entre los documentos "perdidos". Estos son los artículos que se refieren a dichos anexos y al método de cálculo de las cuotas. 

ARTICULO 13.—Participación y cuotas.
1. La cuota de participación de cada uno de los socios de la Entidad de Conservación, que determinará el alcance exacto del ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de obligaciones dentro de la misma, se determinará en función de los coeficientes asignados a los miembros de la Entidad de forma individual o en comunidad que considerados conjuntamente totalizarán cien enteros.
2. Dicho porcentaje se calculará en proporción a la superficie edificable de cada una de esas fincas en relación con el total correspondiente a las fincas de titularidad privada más la de equipamientos actualmente existente en el Sector. De esta forma, al Ayuntamiento de Panticosa se le atribuirá el porcentaje correspondiente a los m2 cuadrados correspondientes a dotacionales de equipamientos. La participación del Ayuntamiento como propietario de equipamientos correspondientes al Sector será fija, no alterándose en más o en menos, aunque se altere la superficie destinada a los mismos.3. Únicamente quedan excluidas del pago de cuotas las zonas públicas, a excepción de lo previsto en el párrafo anterior, mientras no se modifique el uso de aquéllas. Asimismo quedan excluidas aquellas parcelas que se destinen a usos públicos demaniales como consecuencia de modificaciones del ordenamiento urbanístico vigente.Las cuotas de participación, calculadas conforme al criterio expuesto, son las relacionadas en el anexo II que acompaña a estos Estatutos.

Dado que, hábilmente, el Ayuntamiento únicamente permitió una edificabilidad en el subsuelo para las fincas dotacionales o de equipamientos (según las escrituras de reparcelación) y que ésta no computa como superficie edificable, la cuota de participación del Ayuntamiento es cero. Lo cual significa también que en una eventual votación en la Asamblea General el voto del Ayuntamiento no tendría ningún valor. 


Cuotas de participación de las comunidades

Estas son las cuotas aplicadas en la actualidad. 

Área Comunidad nº viviendas
cuota participación
1 C.P. Camino Saras 36  10  
    1,87%
2,3 C.P. Terrazas de P. 1   51     9,75%
4,5 C.P. Balcon de P. 2    40      7,67%
6 C.P. Tendeñera   24 4,53%
10 C.P. Terrazas de P. 3    54 9,56%
7,8 C.P. Balcon de Telera    16 3,04%
9 C.P. Balcon de P. 1   28 5,24%
11 Viviendas Eriste S.L.   28 5,31%
12 C.P. Cumbre de Argualas    77 15,29%
13 Viviendas Eriste S.L.   89 16,93%
14 C.P.Balcon de Panticosa    9 1,97%
18 C.P.Peña Sabocos  33 6,21%
15 C.P. Los Serbales   11 2,18%
17-19 C.P.Terrazas de Panticosa    56 10,46%
526 100,00%

Sin embargo, la edificabilidad y cuotas recogida en las escrituras de protocolización del proyecto de reparcelación debió sufrir variaciones posteriores ya que la edificabilidad y superficies de algunas áreas de detalle no se corresponden con las actuales. No se ha podido  obtener ningún documento que certifique dichos cambios. No podemos confirmar por tanto si las cuotas actuales son correctas. Como se puede comprobar al Ayuntamiento no se le computa ninguna cuota por propiedad dotacional. 

Descripción, planos y datos parcelarios de las zonas privadas pertenecientes a comunidades de vecinos 

Listamos a continuación los planos catastrales de las parcelas resultantes privadas del proyecto de reparcelación pertenecientes a las comunidades de propietarios que constituyen la Urbanización según información obtenida de la Sede Electrónica del Catastro General:
  1. C.P. Balcón de Panticosa. Uso residencial. Superficie 3.675m2, superficie construida 1.942m2. Área 14. Plano catastral Camino de Saras 14
  2. C.P. Balcón de Panticosa-1. Área 9. Uso residencial. Superficie 3.211m2, superficie construida 3.991m2.  Plano catastral Camino de Saras 40
  3. C.P. Balcón de Panticosa-2. Uso residencial. Superficie 4.322m2, superficie construida 6.905m2. Áreas 4 y 5. Plano catastral Camino de Saras 22
  4. C.P. Balcón de Telera. Uso residencial. Superficie 1.077m2, superficie construida 1.240m2. Área 8. Plano catastral Camino de Saras 32.  Superficie 2.152m2, superficie construida 1.851m2. Área 8. Plano catastral Camino de Saras 13. 
  5. C.P. Camino de Saras, 36. Uso Residencial. Superficie 2.895m2, superficie construida 2.433m2.  Plano catastral Camino de Saras 36
  6. C.P. Cumbre de Argualas. Uso residencial. Superficie 7.127m2, superficie construida 10.514m2. Área 12. Plano catastral Camino de Saras 29
  7. C.P. Los Serbales. Uso residencial. Superficie 1.289m2, superficie construida 2.070m2. Área 15.  Plano catastral Camino de Saras 10
  8. C.P. Peña Sabocos.  Uso residencial. Superficie 3.552m2, superficie construida 4.488m2. Área 18. Plano catastral Camino de Saras 12
  9. C.P. Tendeñera. Área 6. Uso residencial. Superficie 3.078m2, superficie construida 3.047m2. Plano catastral Camino de Saras 38
  10. C.P. Terrazas de Panticosa. Uso residencial. Superficie 6.361m2, superficie construida 8.261m2. Áreas 17 y 19.  Plano catastral Camino de Saras 4
  11. C.P. Terrazas de Panticosa-1. Uso residencial. Superficie 8.830m2, superficie construida 7.346m2. Áreas 2 y 3.  Plano catastral Camino de Saras 15, Plano catastral Camino de Saras 19
  12. C.P. Terrazas de Panticosa-3. Uso residencial. Superficie 10.879m2, superficie construida 8.859m2. Áreas 7 y 10.  Plano catastral Camino de Saras 28 , Plano catastral Camino de Saras 30
  13. Viviendas Eriste. Uso residencial (sin construir). Superficie 4.438m2. Área 11.  Plano catastral Camino de Saras 44
  14. Viviendas Eriste. Uso residencial (sin construir). Superficie 6.657m2. Área 13.  Plano catastral Camino de Saras 5

Sin embargo, las superficies inscritas en el Catastro difieren respecto de las escrituradas en el proyecto de reparcelación en las siguientes propiedades:

  • Balcón de Telera: 2.952m2 frente a 3.229m2 del Catastro.
  • Área de detalle 11 (Viviendas Eriste, sin construir): 8.498m2 frente a 7.066m2 del Catastro.
  • Cumbre de Argualas: 7.240m2 frente a 7.187m2 del Catastro
  • Área de detalle 13 (Viviendas Eriste, sin construir): 8.081m2 frente a 7.796m2 del Catastro.
  • Balcón de Panticosa: 3.821m2 frente a 3.675m2 del Catastro.
  • Los Serbales: 2.471m2 frente a 1.289m2 del Catastro.
  • Peña Sabocos: 2.370m2 frente a 3.552m2 del Catastro. 


Descripción, planos y datos parcelarios de las zonas recreativas Privadas del Sector-5

Planos de parcelas que de acuerdo con las Escrituras de Protocolización del Proyecto de Reparcelación son de ámbito privado. Los datos y planos se han obtenido de la Sede Electrónica del Catastro General:
  1. Zona Recreativa Privada-1: Plano catastral Camino de Saras 34. 4.855m2. Destinada a uso recreativo privado.  
  2. Zona Recreativa Privada-2: Plano catastral Camino de Saras 7. 1.360m2. Destinada a uso recreativo privado. 
  3. Zona Recreativa Privada-2: Plano catastral Camino de Saras 9. 1.258m2. Destinada a uso recreativo privado. 
  4.  Zona Recreativa Privada-2: Plano catastral Camino de Saras 24. 7.471m2. Destinada a uso recreativo privado. 
  5.  Parcela equipamiento religioso:  Plano catastral Camino de Saras 20. 550m2. Suelos sin edificar, obras de urbanización y jardinería.  Destinada a uso religioso.  
  6. Parcela de equipamiento social y comercial: Plano catastral Camino de Saras 22. 1.840m2.  Destinada a uso social y comercial. 
  7. Parcela de instalaciones: Plano catastral Camino de Saras 25. 536m2. Destinada a la localización de las instalaciones al servicio de la urbanización.   
  8.  Parcela de equipamiento deportivo: Plano catastral Camino de Saras 26. 3.160m2. Destinada a uso deportivo. Parcela con un único inmueble de uso local principal.  
Se desconocen los propietarios o comunidades de propietarios que tienen participación sobre estas fincas. Tras consultas realizadas en el Registro de la propiedad, ninguna de estas propiedades está inscrita en la mísma. Los propietarios pueden consultar en las escrituras de compraventa sus viviendas si el promotor transfirió también en la compraventa de la vivienda la participación en dichas propiedades, si en todas o en cuales.  Entendemos que en caso contrario se estaría contribuyendo a gastos de la Entidad que no le corresponderían (otros, como el alumbrado exterior, sí).

Descripción, planos y datos parcelarios de las zonas recreativas Públicas del Sector-5

A continuación se detallan los planos de parcelas que de acuerdo con las Escrituras de Protocolización del Proyecto de Reparcelación son de ámbito público, es decir, que pertenecen en su totalidad al Ayuntamiento de Panticosa. Los datos y planos se han obtenido de la Sede Electrónica del Catastro General:

  1. Zona docente-1 (dotacional): Plano catastral Camino de Saras 46. Superficie 4.834m2. Destinada a uso docente y cultural. Posibilidad de edificación subterránea (no computa como superficie construida).
  2. Zona docente-2 (dotacional): Plano catastral Camino Saras 2. 1.083m2. Destinada a uso docente y cultural. Posibilidad de edificación subterránea (no computa como superficie construida).
  3. Parque deportivo: Plano catastral Camino de Saras 18.  3.757m2. Usos de interés público y social. 
  4. Zona verde-1: Plano catastral Camino de Saras 17.  2.465m2. Destinada a zona verde.
  5. Zona verde-2: Plano catastral Camino de Saras 48. Superficie 10.047m2. Destinada a zona verde.


Red viaria pública

Pertenecen a la red viaria pública:
  • El viario principal: 10.838m2. Discurre transversalmente la urbanización.
  • El camino del monte o del Tozal. 302m2. Discurre entre la zona docente-1 y la zona verde-2, ver plano. 
  • El camino de Saras: 460m2. Discurre por: zona recreativa privada-2, zona docente y cultural-1, zona verde pública 2  y áreas de detalle 14, 15 y 17, el parque deportivo y la zona de servicios religiosos. Ver plano. 
  • Espacio viario complementario de cesión: Plano catastral Camino de Saras 31, al final del viario principal.
Todas ellas pertenecen al Ayuntamiento de Panticosa, con lo cual entendemos que debería ser responsable de su mantenimiento, sin embargo, de acuerdo con los Estatutos se atribuye también a la Entidad dicha responsabilidad:

ARTICULO 16.—Derechos y obligaciones. 2. El Ayuntamiento asume las siguientes obligaciones:1) En cuanto a la limpieza viaria, el Ayuntamiento se compromete a la limpiezade la nieve sólo en los viales principales. Será cometido de la Entidad lalimpieza viaria y su mantenimiento, así como la reposición de la señalizaciónvertical y horizontal. Asimismo será competencia de la Entidad la conservacióny mantenimiento en los tramos viarios bajo forjado que pertenezcan a unidadesedificatorias.


Suscribirse a: Entradas (Atom)